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地块基本信息
区县 杨浦区
地块公告号 201716805
合同编号 沪杨规土(2018)出让合同第1号
地块名称 杨浦区平凉社区03F3-02地块（平凉街道44街坊）
出让方式 挂牌
四至范围 东至：齐齐哈尔路,南至：凯达苑居住小区,西至：江浦路,北至：丹阳路
土地用途 租赁住房
出让面积（平方米） 5867.1
容积率 租赁住房 2.2
计容面积（平方米） 12908
竞得人/中标人信息
竞得人/中标人 上海卫百辛（集团）有限公司
出资比例 上海卫百辛（集团）有限公司：100%。
竞得人/中标人法定代表人 梁超
土地建设状况基本信息
合同签订时间 2018-01-16
约定缴款时间 合同签订之日起30个工作日内
约定交地时间 付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起90个工作日内
约定开工时间 在交付土地后12个月内
约定竣工时间 在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理 建设要求 /
租赁住房套数下限 318
保障房配建比例（%） /
套型要求 套均30平方米以下的户型比例大于等于10%； 套均在30-60平方米的户型比例大于等于60%； 套均60平方米以上的户型比例小于等于30%。具体房型比例以审定方案为准。
地下空间要求 地下总建筑面积：9800平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求 本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制装配率不低于建筑单体预制率不应低于40%或单体装配率不低于60%%，应按以下规定建设及管理：沪建建材[2016]740号、沪住建规范[2017]9号。
全装修要求 全装修租赁住房建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上（不包含保障性住房等），计12908平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的/%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求 该地块的规划评估是基于出让范围所在的整个规划03F3-02地块进行。该地块配置约1430平方米建筑面积的社区公共服务设施，具体包括： 1）养育托管点：约300平方米; 2）文化活动室：约200平方米; 3）健身点：约300平方米; 4）生活服务点：约430平方米; 5）菜店：约200平方米。 以上新增的公共服务配套设施建筑面积约1430平方米，不计容，设置在建筑物三层以下，临街布置，其中养育托管点应设置在建筑物一层。上述配建的公共服务配套设施应由受让人出资及建设（含装修），建成并达到使用要求后，产权无偿移交区政府指定的相关部门，装修标准不低于1200元/平方米，具体建设内容应在建筑规划设计方案中明确。
绿化管理要求 本合同项下出让宗地中的绿地率为35％，绿化面积不小于2053.00平方米，集中绿地率：10％，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：/。
其他建设要求 /
功能管理 功能业态要求 根据周边商业开发的情况，地块内酌情设置部分商业，并与公共设施集中设置。
引入行业要求 /
其他功能要求 /
运营管理 运营管理要求 1、该租赁住房物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。
2、由受让人建立统一的管理及服务平台，对租赁住房进行租赁管理，禁止改变用途使用、转租、群租、闲置及其他违反相关规定的行为。租约原则不超过 6 年。受让人应参照政府相关规定，在具体运营细则中明确相关管理要求。
3、房屋租金应在租赁管理要求中明确，并按照上海市租赁市场管理有关规定实施，租金水平应不高于市场同类房源租金价格，租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。配套设施的租金价格参照市场执行。租赁管理未明确部分,应按政府相关管理规定执行。
物业持有要求 1）受让人应当按出让年限整体持有全部租赁住房物业，以上自持物业仅用于出租。
2）受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业（除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业除外）；
建筑节能环保 绿色建筑要求 本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为：根据《上海市绿色建筑“十三五”专项规划》要求，全部按照绿色建筑一星级及以上标准设计建设，并取得绿色建筑一星级评价（绿色建筑评价分为设计评价和运行评价）
土壤及地下水环保要求 受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求 /
转让、出租、抵押管理 1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取房地产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，同时应当完成开发投资总额的百分之二十五以上。
2）受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行。
3）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理房地产权证。
4）未满足本合同约定的转让条件的，国有建设用地土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。在满足本合同约定的转让条件后，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应提前书面告知出让人。
5）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求 1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。
2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。
3）受让人违反本合同约定的，由相关职能管理部门依法依规追究责任。
4）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权，扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。
受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿。
5）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿。
特别约定 1、绿化市容要求:（1）该地块集中绿地设计施工标准参照一级公共绿地管理标准，每平方米不低于600元。要求配套绿地地下车库顶板标高应低于室外地坪标高1米，确保绿化种植覆土层不少于1.5米。（2）配建垃圾房1座（内设垃圾分类收集容器和除臭设备），建筑面积约120平方米（一机二箱10×12），建成后垃圾房归全体业主共有。垃圾房应单独设置（不影响居民及周边区域景观），垃圾房内污水纳入污水管网内，并宜设置绿化隔离带，垃圾房建筑外墙与相邻建筑物的间距应大于10米，垃圾房作业长度包括道路长度在内不小于14米。小区内另需设置装潢垃圾堆放点、预留分类收集容器的位置。
2、市政水务：（1）退让的规划丹阳路（江浦路-齐齐哈尔路）市政道路用地（长约200米），道路建设费用由受让人出资、政府相关职能部门组织实施建设，建设标准每平方米不低于4000元（道路面积约2400平方米）。 （2）地下空间2000平方米以上的需进行地下公共工程防汛影响专项论证。 （3）地块开发应符合《上海市海绵城市建设指标体系（试行）》的相关要求，贯彻低影响开发理念。杨浦区海绵城市专项规划正在编制中，其中，该地块要求年径流总量控制率达到76%。 （4）地块内部应严格实行雨污分流，严禁混接。住宅阳台应设置污水管。 （5）根据《上海市水土保持管理办法》，凡征占面积5000平方米以上不足10000平方米的生产建设项目，应当编报水土保持方案报告表，并由区水行政主管部门审批。
3、地上计容建筑面积不包括建成后无偿移交区政府指定相关部门的1430平方米社区公共服务设施。
4、建筑节能要求：落实本市有关太阳能热水系统设计安装要求，在新建有热水系统设计要求的公共建筑或者六层以下住宅，应按照《上海市建筑节能条例》要求统一设计并安装符合标准的太阳能热水系统。受让人应在开工前编制并提交节能报告，年能耗1000吨标准煤以上的应提请区发改委进行节能审查。项目竣工前应提请区发改委对项目进行节能验收。项目需严格执行《居住建筑节能设计标准》（DGJ08-205-2015）。暖通空调以及电器设备使用国家能效标识一级的产品，照明设备全部使用LED产品。项目需在雨水回收系统、中水回用系统中选择一项进行建设。
5、出入口设置：该地块车行出入口优先选择设置在较低等级的支路丹阳路上。出入口数量应结合项目性质、规模按规范要求设置，设置位置距离道路交叉口、周边相关公共设施及相邻地块出入口的净距应符合规范要求。
6、隧道交通建设要求：该出让地块红线距离江浦路隧道敞开段及18号线丹阳路站北端头井及盾构区间约15-18米，受让人需按照以下要求与上海黄浦江越江设施投资建设发展有限公司沟通：（1）该项目建设施工进度确定后，应及时与江浦路隧道建设方确认相关设计资料及施工方案等；（2）该项目地质勘察、物探和施工过程中不得在隧道、地铁施工影响范围内钻孔或遗留任何障碍物。
7、全生命周期管理相关要求：（1）该地块如整体转让或出资比例、股权结构、实际控制人等改变后，租赁住房规划用途和实际使用性质不得改变，必须继续用于租赁，并按租赁使用合同保持原租赁关系。（2）租赁住房用地和房屋抵押的，抵押权实现时，抵押物买受人资格须经政府相关管理部门认定，符合租赁住房运营管理要求。（3）受让人办理不动产权利转移登记或变更登记时，应提供出让人或相关管理部门审核同意的意见。
8、地下空间：地下共开发两层，作为停车及设备配套用房使用，面积约9800平方米。地下建筑面积条款以此为准。
9、停车配建要求：（1）根据《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（2014）和《无障碍设施设计标准》（2003）的有关规定设置机动车（不得设置机械式停车位）、非机动车泊位的类型及数量。停车场（库）内各类型泊位设置应避免与消防、民防、市政（集水井、排水沟等）以及其他设备设施相互占用和影响使用。配建的停车设施应对外提供错时或临时停车服务。 （2）根据《上海市电动汽车充电桩基础设施专项规划（2016-2020年）》的有关规定，新建住宅配建车位应100%预留建设充电设施安装条件（包括预留充电设施、管线桥架、配电设施、电表箱安装位置及用地、电力容量预留、管线预埋）。在地面公共区域须配建不少于总停车位5%的电动汽车专用泊位，该泊位不得出售，并在竣工验收前完成充电设施的安装。 （3）地块内需在地面和地下充分合理地考虑设置非机动车停放区域。
10、轨道交通建设要求：地铁外边线3米范围内为禁区，不得施工侵入。地铁地下结构50米范围内为安全保护区，受让人需在方案、初步设计、施工图阶段向申通地铁公司征求意见，并经市建管委及地铁监护单位审核通过后方可实施建设。
11、住宅物业管理要求：根据《上海市住宅物业管理规定》第三十八条：受让人应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房，其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置（不得低于100平方米），业委会用房按不低于30平方米配置，物业用房及业委会用房为全体业主共有。本项目不设置居委会等社区用房，由现有福宁路居委会管理。
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